Помните фразу из фильма «Берегись автомобиля»: «Каждый, у кого нет машины, мечтает ее купить. Каждый, у кого есть машина, мечтает ее продать»? Вот так же и с домом. Поиск участка, выбор строительной компании, столько сил, вложений. Наконец мечта реализована, дом построен. А через несколько лет он вдруг продается. По каким причинам? Этого мы тоже коснемся в статье, но в целом наш разговор будет посвящен тому, как, не потеряв вложенные деньги, продать свою загородную недвижимость
Два в одном
Говоря о продаже загородной недвижимости, мы будем иметь в виду два объекта — собственно дом и участок с находящимися на нем постройками (хозблок, гараж, баня, забор на монолитном фундаменте и т. д.). Продать их отдельно друг от друга невозможно. В соответствии с действующим законодательством право собственности на земельный участок неразрывно связано с правом собственности на расположенную на этом участке недвижимость.
Хотя и продается «два в одном», все же владелец недвижимости, как правило, общую стоимость объекта выводит из суммы двух составляющих — отдельно дома и отдельно участка. О цене на землю мы поговорим чуть позже. Что же касается строения, то при его оценке принимается во внимание совокупность факторов. Это внешний облик здания; особенности технологий, по которым оно возведено; качество строительства; открывающийся из окон вид; подъезд к дому и т. д.
Какого возраста дом выгоднее продавать — до трех лет, до пяти, до семи? Как отмечают эксперты, лучше продаются объекты, возведенные недавно (речь, конечно же, идет о завершенном строительстве). В ходе эксплуатации они еще не потеряли свою «свежесть» и являются более привлекательными для покупателей.
Материал строения также влияет на его стоимость, но однозначного подхода в этом вопросе не существует. Для кого-то кирпичный дом является олицетворением добротности, основательности, и поэтому более «весом» по цене. Кто-то предпочитает деревянные коттеджи, отдавая дань их красоте и экологичности. Дом из клееного бруса может стоить значительно дороже кирпичного по причине высокой стоимости самого материала.
Стоимость земельного участка неспециалисту определить очень сложно, поэтому в рамках даже одной территориальной единицы можно встретить весьма заметный разброс цен. Следует учитывать, что цена на земельные наделы с каждым годом растет. И если вы, например, покупали четыре-пять лет назад свои заветные «сотки» по 20 000 руб., то сегодня их рыночная стоимость может доходить до 150 000 руб. и выше.
Имеет ли существенное значение то, как обработана земля? То есть растут ли там деревья, кусты или она представляет собой заросшее сорняками поле? При первичной оценке, как утверждают специалисты, далеко не каждый покупатель обращает внимание на ландшафтный дизайн участка. Допустим, вы посадили редкие, дорогостоящие виды растений, и вам кажется, что это повышает стоимость земли. Не обольщайтесь, покупателю они могут быть совершенно ни к чему. Возможно, ему будет достаточно засеять придомовую территорию газонной травой, а ценность участка и дома он видит в том, что решены все вопросы подключения к газу, электричеству и т. д.
Вместе с домом продаются расположенные на участке постройки, для обозначения которых в юридической практике используют понятие «домовладение»
А вот размеры участка являются важным критерием при покупке. «Золотая середина» — 10–15 соток. Они продаются лучше всего, поскольку дают ощущение простора, а при необходимости — возможность возвести дополнительные постройки. Участки в 6 соток малопривлекательны, а в 20 и более — многим не по карману.
Как оценивают недвижимость риелторы?
В отличие от собственников они подходят к оценке объекта целиком, не деля его на дом и участок. Используя опыт и анализируя имеющуюся базу данных (прежде всего — стоимость, по которой продаются аналогичные дома и участки в соседних районах), они сразу могут назвать адекватную цену вашей недвижимости. Более того, опытный риелтор может даже сказать, по какой цене и примерно за какое время продастся объект. Иногда, чтобы определить оптимальную стоимость загородной недвижимости, риелторы применяют прием «игра с ценой». Он заключается в следующем. Объект выставляют на рынок по цене, к примеру, 15 млн руб. Если 2–3 недели никакой реакции от покупателей нет, резко снижают цену — до 12 млн руб. Как только появляется интерес покупателя, ее снова чуть повышают, и так до тех пор, пока не почувствуют, что цена близка к адекватной.
Через агентство или самостоятельно?
Продавать дом с земельным участком можно двумя путями: самостоятельно либо через агентство по продаже и покупке загородной недвижимости. И в том и в другом случае есть как свои достоинства, так и недостатки. Вы можете дать объявление в Интернете, в различных специализированных изданиях или газетах бесплатных объявлений (чем больше источников, тем лучше), а затем ждать откликов и отвечать на звонки. Но учтите, что звонить вам будут преимущественно (как показывает практика) не прямые покупатели, а все те же риелторы, которые захотят участвовать в сделке продажи вашей недвижимости. Готовы ли вы ежедневно вести телефонные переговоры, а также тратить время на то, чтобы еженедельно обновлять текст объявления в соответствующих изданиях? Наверное, это подходит тем, кто имеет много свободного времени и не спешит с продажей.
В противном случае наиболее подходящий вариант — обратиться к профессионалам. У каждого из агентств, работающих на рынке загородной недвижимости, свои условия работы с клиентами. Поэтому не спешите соглашаться на сотрудничество с первой приглянувшейся вам фирмой. Выясните, сколько лет она работает на рынке, в каких изданиях будет помещено ваше объявление, будет ли это сделано бесплатно или от вас потребуются какие-либо финансовые затраты? В любом случае вам следует заключить с агентством договор о сотрудничестве, где будут четко прописаны обязательства сторон. Некоторые компании выполняют работу по поиску покупателя бесплатно, но лишь тогда, когда вы обязуетесь заключить договор только с их агентством. Другие не требуют эксклюзивных прав, но их условия могут оказаться для вас невыгодными. Так, например, вам предложат единовременную оплату услуг (от 30 000 до 50 000 руб.). Эти услуги будут оказаны в течение определенного времени, по истечении которого обязательства агентства перед вами будут считаться выполненными, даже если покупатель на ваш объект не нашелся. То есть (и это самое главное!) фирма не гарантирует продажи.
Есть еще один вариант — работать не с агентством, а с конкретным риелтором. Лучше, если вам порекомендует его кто-либо из знакомых. Выгода в этом случае заключается в том, что вам не придется оплачивать услуги сразу. Большинство агентов работают за процент от продажи (от 1,5 до 5%). Как бы надежен ни был риелтор, все же не следует передавать ему правоустанавливающие документы на объект недвижимости или оформлять на него доверенность на продажу. В крайнем случае (если вы не можете ездить сами и показывать дом потенциальным покупателям) в такой доверенности должно быть указано непременное условие: «без права получать деньги за продажу недвижимости».
Предварительный договор
Если покупатель заинтересовался вашей недвижимостью, но просит отложить оформление документов на 2–3 месяца (например, ему надо собрать недостающую сумму), то юристы рекомендуют заключить предварительный договор купли-продажи с внесением задатка (аванса). Такой договор составляют в простой письменной форме, но с соблюдением ряда обязательных положений, присущих гражданскому договору. Этот документ лишь подкрепляет намерение заключить основной договор. В нем прописываются существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости: отличительные характеристики недвижимого имущества, позволяющие его индивидуализировать, цена, что входит в объект (баня, беседка, гараж), а также условия внесения задатка.
Сумма задатка может быть различной – от 10 000 до 200 000 руб. Юристы рекомендуют указать в предварительном договоре и условия возвращения этого задатка. К примеру: «Обязуюсь в течение 50 дней заключить договор купли-продажи и купить данный объект. В случае обнаружения недочетов в документах я вправе отказаться от сделки с полным возвратом задатка». Если же по каким-то иным причинам покупатель отказывается от сделки, задаток остается у продавца.
Приводим в порядок дом и участок
Как говорят психологи, решение о покупке принимается потенциальным покупателем в течение первых восьми секунд. Слишком мало времени? Тем не менее это так. Выделите себе эти восемь секунд и обойдите участок и дом. Посмотрите на свою недвижимость глазами придирчивого покупателя. В порядке ли двор, дорожки? Загляните в гараж и баню. Проверьте, не разбросан ли по лужайке садовый инвентарь, детские игрушки, старые ведра и т. д. После наведения порядка на территории также внимательно оглядите дом. Возможно, птицы таскали паклю, и куски ее неряшливо свисают с бревен? Или появились трещины на штукатурке? Или ступени крыльца нуждаются в ремонте?
Исправление таких недочетов не потребует огромных вложений, но зато внешне дом будет выглядеть более презентабельно.
Внутри здания порядок и чистота так же важны, как и снаружи. Уберите все лишние, ненужные вещи, удалите пыль из уголков, куда «руки не доходят». Очень важно, чтобы исправно работали все инженерные коммуникации. Не полагайтесь на то, что покупатель не заметит проблемы с котлом или другой техникой. Он может заказать экспертизу дома, в ходе которой будут обнаружены все недочеты.
При продаже дома в коттеджном поселке застройщик обычно завышает величину вложенных средств на 20–30% по сравнению с отдельно расположенным домом
Готовим документы
Еще одна важная задача, стоящая перед продавцом, — привести в соответствие с законом документы на дом и участок. Прежде всего необходимо получить письменное согласие жены (мужа) на продажу объекта. Далее в списке — бумаги, подтверждающие права продавца на недвижимое имущество, — жилой дом и иные строения. В свидетельстве о государственной регистрации права указаны документы, на основании которых жилое строение находится в собственности: договор купли-продажи, мены, дарения (если дом был куплен, обменян на другое имущество, получен в дар); свидетельство о праве на наследство (если дом был получен по наследству); акт о приобретении с публичных торгов; копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса). В некоторых случаях у продавца может быть несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если одна часть дома была куплена, а другая получена по наследству). В свидетельстве о государственной регистрации права на дом обязательно указывается объект права. Скажем, «Жилой дом со служебными строениями и сооружениями, назначение: жилое, общая площадь (м²), инв. №, адрес объекта».
До прихода покупателей постарайтесь сделать дом уютнее. В этом могут помочь даже такие мелочи, как новая скатерть, ваза с цветами и т. д.
Третий в списке документ — свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В графе «объект права» в этом документе оговаривается назначение участка, категория земель, площадь и адрес.
В обоих регистрационных свидетельствах указаны также субъекты права — Ф.И.О. и паспортные данные владельца (владельцев), вид права (например, общая долевая собственность, доля в праве — 1/2), кадастровый номер, существующие ограничения (обременения) права.
Продавцу необходимо иметь кадастровый план (паспорт) земельного участка и технический (кадастровый) паспорт, содержащий план дома и описание всех его помещений с указанием площадей. Если дом пригоден для постоянного проживания, то требуется выписка из домовой книги о зарегистрированных в нем лицах.
Какую стоимость указывать?
По тем или иным мотивам одна из сторон сделки может предложить указать при заключении договора купли-продажи недвижимости не реальную продажную стоимость, а более высокую или низкую. Например, продавец хочет занизить цену, чтобы избежать уплаты подоходного налога, или представитель продавца, действующий по доверенности, желает получить разницу себе «за услуги», не ставя в известность самого продавца. Покупатель может согласиться занизить в договоре стоимость по сравнению с реально уплачиваемой суммой в том случае, когда у него нет легально продекларированной суммы денег, равной стоимости объекта, или когда он намерен снизить размер налога на имущество. Все эти «серые» и «черные» схемы расчетов опасны для обеих сторон. Например, в итоге покупатель может выплатить продавцу лишь ту сумму (заниженную), которая указана в договоре. Если сделка по каким-либо причинам будет расторгнута или признана недействительной, то покупатель может претендовать только на приведенную в договоре сумму. Поэтому юристы советуют в любом случае указывать реальную сумму сделки.
Регистрация сделки
Когда документы готовы к сделке, заключают основной договор купли-продажи. Его можно составить в простой письменной форме либо оформить нотариально. Данный договор подлежит регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, куда и направляются покупатель и продавец. Владелец недвижимости сдает все перечисленные выше документы, а также пишет заявление о том, что покупатель и продавец просят зарегистрировать договор купли-продажи и переход права от продавца к покупателю. Кроме того, продавец должен уплатить госпошлину (до 2000 руб.). Далее процесс перерегистрации прав идет уже автоматически, без участия сторон сделки. Согласно Закону 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срок оформления документов составляет 30 дней. Договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации.
Передача денег
Один из самых важных вопросов сделки – передача денег. Чтобы избежать каких-либо проблем, лучше воспользоваться банковской ячейкой. До подачи документов на государственную регистрацию покупатель арендует банковскую ячейку и в присутствии продавца закладывает в нее оговоренную сумму. В договоре аренды указывается, кто и на каких условиях может эту ячейку вскрыть. Банковская ячейка может быть вскрыта продавцом при наличии у него доказательств, что права на объект недвижимости перешли к покупателю. Это, как правило, экземпляр договора купли-продажи, находящийся у продавца. Таких экземпляров обычно три: один выдается на руки продавцу, второй – покупателю, а третий остается в органах госрегистрации. Ячейку арендуют на 2–3 месяца. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, по истечении срока аренды покупатель забирает хранящиеся там деньги. Продавцу следует также учесть вопросы, связанные с уплатой налогов. Согласно ст. 220 НКРФ при продаже недвижимости продавец обязан продекларировать в налоговых органах, рассчитать и уплатить налог в размере 13% с той части суммы, которая превышает 1 млн руб. Распространяется это положение на всех собственников, владеющих недвижимостью менее трех лет.