В первой части статьи мы рассмотрели особенности выбора подрядчика, а также что следует учитывать, прописывая права и обязанности сторон. На очереди, пожалуй, самые главные пункты договора — стоимость и сроки выполнения работ
Стоимость работ и порядок расчетов
Стоимость работ является одним из важнейших условий договора строительного подряда. Определяется она на основе двух главных приложений к договору — проектной документации и сметы. Прежде чем подписать договор, нужно проверить сметную документацию. Выяснить, все ли работы учтены, чтобы потом не возникали дополнительные соглашения, что, естественно, приводит к удорожанию строительства; уточнить перечень материалов, их объемы, стоимость и т. д.
Смета должна быть очень подробной, что важно по многим причинам. Во-первых, чтобы контролировать подрядчика: из тех ли материалов ведется строительство, все ли указанные работы проводятся и т. д. Во-вторых, по смете можно закрывать оконченные циклы, а в случае конфликтной ситуации и расторжения договора удастся четко определить, на какую сумму были произведены работы. Смету следует разделить на этапы. Причем необходимо, чтобы они были технологически завершенными. Например, сооружение фундамента, утепление стен и т. п.
Наиболее частая ошибка заказчиков при составлении договора подряда — согласие выплатить аванс в размере 50% от стоимости работ. Юристы советуют ни в коем случае не идти на такие кабальные соглашения. Если подрядчик получил значительную сумму, то он становится хозяином положения и может диктовать свои условия (тянуть со сроками, выполнять работы с ненадлежащим качеством и т. д.). Как свидетельствует практика, строительные компании очень неохотно заключают договоры с маленькими авансовыми платежами. Как же отказаться от выдачи большого аванса, который требует подрядчик? Заставьте его объяснить, почему вы должны уже сейчас заплатить за материалы для стен и кровли, если еще не выкопан котлован? Но даже при наличии подробной сметы иногда возникает необходимость в выполнении дополнительных работ. Должны ли вы их оплачивать? Согласно п. 1 ст. 744 ГК РФ, не обязаны, если в ценовом выражении они не превышают 10% от указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характер предусмотренных в договоре работ. Однако этот момент надо четко прописать в договоре подряда. Если в нем будет примерно такая фраза: «При возникновении необходимости в выполнении работ, не учтенных в смете, стороны заключают отдельное соглашение на их производство», то даже если дополнительные работы стоят менее 10% от приведенной в смете полной стоимости строительства, сослаться на п. 1 ст. 744 ГК РФ уже не получится, так как положения закона применяются в том случае, когда договором подобная ситуация никак не урегулирована.
Нужно быть готовыми к тому, что во время строительства подрядчик будет неоднократно пытаться заставить вас заплатить дополнительные суммы. То доски не те привезли, то кирпич низкого качества. Обязательно уточните в договоре, кто именно несет ответственность за поставку строительных материалов. Можно возложить это на подрядчика, но с условием, что те или иные материалы (особо важные и ценные) он должен приобретать только в присутствии заказчика. Если вы сами обеспечиваете поставку всех материалов, то всегда сможете проконтролировать их качество, количество и стоимость. Однако эти хлопоты отнимают много времени.
Когда покупка материалов вменяется в обязанность подрядчику, есть риск, что будет завезена некачественная продукция с поддельными накладными, в которых указанная сумма или объем товара не соответствуют действительности
Сроки выполнения работ
В договоре обязательно надо оговорить сроки строительства. Обычно указывают две даты — начала и окончания работ. По согласованию между сторонами могут быть предусмотрены сроки отдельных этапов работы, то есть промежуточные сроки. За их несоблюдение следует прописать штрафные санкции (1% от стоимости работ за каждый день просрочки). Причем выплата штрафов не освобождает подрядчика от выполнения своих обязательств по договору. Если же подрядчик в ходе строительства будет затягивать со сроками отдельных этапов, но при этом просить вас не применять штрафные санкции, обещая весь объем работы выполнить вовремя, не идите у него на поводу. Задумайтесь, как можно гарантировать качество работ, если делать часть из них в спешке? В этом же разделе договора следует оговорить пункт о консервации объекта, если он не закончен строительством к зиме.
Порядок сдачи-приемки работ
В данном разделе в первую очередь необходимо отметить, что каждый последующий этап строительства оплачивается только после подписания акта приемки предыдущего. Как правило, порядок сдачи-приемки выглядит так. Подрядчик в соответствии с графиком оформляет в двух экземплярах акт приемки-передачи выполненных работ и акт об их стоимости и передает документы заказчику или его уполномоченному представителю. Заказчик не позднее пяти дней с даты получения актов обязан подписать их либо направить подрядчику в письменном виде мотивированные возражения против подписания актов. Возражения не могут выходить за пределы обязательств, предусмотренных договором для подрядчика. Акты подписывает заказчик или уполномоченное им лицо. Если же заказчик отказывается от приемки выполненных работ и подписания актов, он обязан четко сформулировать причины отказа, а также оговорить сроки устранения выявленных недостатков в акте претензии к подрядчику. Недоделки, брак, дефекты, установленные при окончательной приемке работ, фиксируются в специальном акте с участием подрядчика. Акт окончательной приемки в этом случае не составляется, работа считается невыполненной и не оплачивается до устранения выявленных недостатков.
Гарантийное обслуживание
На строительно-монтажные работы в договоре подряда следует определить гарантийный срок. Согласно Закону о защите прав потребителя, максимально он составляет 5 лет. Законодательство предусматривает за подрядчиком право договориться на меньший срок гарантийного обслуживания. В любом случае — не менее 1,5–2 лет (готовый дом должен перезимовать, чтобы проявились возможные нарушения в строительстве или некачественно выполненные работы). В договоре необходимо оговорить обязательность безвозмездного исправления недостатков и дефектов, если они были допущены подрядчиком в процессе возведения объекта, а также срок и порядок их устранения. Если недостатки не были устранены или являются неустранимыми, заказчик может отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.
Приложения к договору
К договору строительного подряда необходимо разработать и присовокупить дополнительные документы, которые смогут конкретизировать содержащиеся в нем общие положения. Именно благодаря этим приложениям будет понятно, на какие этапы разбито строительство, в какие сроки произойдет их завершение, какие суммы на каждом этапе будут выплачены и т. д. Вот перечень таких приложений.
1. Проектная документация.
2. Смета.
3. График работ и их финансирования.
4. График поставки материалов и оборудования.
5. График приемки работ.
6. Перечень исполнительной и иной документации, передаваемой подрядчиком заказчику при сдаче работ.
7. Условия привлечения к работе субподрядчиков.
Читайте также: Договор дороже денег (часть 1)