Мечту о собственном загородном доме можно осуществить двумя путями — купить уже готовый объект или построить по индивидуальному проекту, заключив договор строительного подряда с какой-либо компанией или бригадой. Если вы выбрали второй вариант, советуем очень вдумчиво подойти к составлению такого документа, чтобы «буква закона» в спорной ситуации была на вашей стороне
Выбор подрядчика
Прежде чем заключить договор, необходимо найти компанию (строительную бригаду), которая возьмется за возведение вашего дома. Решение этой задачи не терпит поспешности. Выбрать подрядчика можно самостоятельно, руководствуясь рекомендациями знакомых, имеющих положительный опыт недавнего строительства, либо используя Интернет и другие источники. В этом случае надо постараться собрать всю возможную информацию о компании. Прежде всего поехать в офис фирмы, побеседовать с ее представителями. Если вам говорят, что в офисе встретиться нельзя, поскольку специалисты постоянно в разъездах, но они готовы все обсудить прямо на вашем объекте, это должно вас в некоторой степени насторожить. Ведь все серьезные строительные компании, не первый год работающие на рынке, имеют и свой офис, и достаточно большой штат сотрудников.
Изучите портфолио, обязательно попросите отвезти вас на объект, возводимый в настоящий момент бригадой данной фирмы. Посмотрите, кто эти рабочие, какие инструменты они используют, поинтересуйтесь, каким образом осуществляется контроль работ
Но все же лучше доверить выбор подрядной организации специалистам — архитектору (например, тому, который работал над вашим проектом и будет в дальнейшем осуществлять авторский надзор) либо представителю независимой экспертной строительной компании. Кстати, такой независимый эксперт может вам понадобиться еще до этапа поиска строительной бригады, чтобы проверить правильность подготовки проектной документации. Нередко проектные бюро выдают сырые проекты, в которых не проработаны многие важные узлы, такие как перекрытия, «пироги» кровли и т. д. Все это часто оставляют на откуп подрядчикам, а они далеко не всегда владеют тонкостями строительного дела. И уж конечно, представитель компании, занимающейся строительной экспертизой, будет очень полезен вам при заключении договора с подрядчиком. Он поможет в определении узких мест договора, ущемляющих права заказчика; в конкретизации отдельных пунктов, в установлении штрафных санкций и т. п. Помощь строительных экспертов-юристов при подписании документа обойдется вам в 5000–6000 руб. Вряд ли имеет смысл экономить на этой услуге, поскольку ошибки при заключении договора могут стоить несравнимо дороже.
Предмет договора
Начнем с того, что цели заказчика и подрядчика при составлении договора существенно различаются. Задача заказчика — получить качественные строительные услуги с минимальным риском, за наименьшие деньги и время. Цель подрядчика — выполнить эти услуги с минимальными затратами и получить при этом максимальную прибыль.
Чтобы каждый из участников договорных отношений был удовлетворен, необходимо тщательно проработать все детали соглашения, оговорить в нем все возможные варианты развития строительства. Рассмотрим подробно структуру договора.
Итак, первый пункт — «Предмет договора». Это очень важный с юридической точки зрения раздел, в котором следует четко оговорить, какие именно работы должен провести подрядчик, по какому адресу и что в итоге должно получиться. Например, "в соответствии с настоящим Договором Подрядчик обязуется своими силами и инструментами произвести строительные работы на объекте Заказчика по адресу: д. Слободино Раменского р-на Московской обл., участок 23, и построить кирпичный дом общей площадью 300 м² на условиях настоящего Договора из материалов и комплектующих Заказчика, в сроки согласно Графику производства работ, поставки материалов и оплаты технологических этапов (далее График) (Приложение № 3), в строгом соответствии с Проектом (Приложение № 1) и со Сметой на производство работ (Приложение № 2), определяющей состав и объем работ, расценки и необходимое количество материалов; с соблюдением согласованных сторонами технических условий в соответствии со СНиП, ГОСТ и МГСН, а Заказчик обязуется принять по Акту приемки-передачи выполненные работы и оплатить их стоимость на условиях, определенных настоящим Договором«.
Права и обязанности подрядчика
Конкретизация положений данного раздела особенно важна. Очень часто здесь встречается фраза: «Подрядчик обязуется выполнить работы качественно», но понятие качественных работ — весьма относительное. Как быть? Такую общую формулировку в договоре оставлять нельзя. Вместо нее внесите следующую: «Работы должны производиться согласно требованиям СНиП, ГОСТ, СП». Однако и это еще не все. Дело в том, что СНиПы допускают выполнение отдельных видов работ в разных категориях качества. Например, штукатурка поверхностей стен и потолков может быть простой, улучшенной и высококачественной. И все они будут соответствовать СНиПам. Чтобы вам не пришлось потом доказывать в суде, что вы, подписывая договор, имели в виду не простую, а высококачественную штукатурку, укажите, каким именно нормативам должна соответствовать работа подрядчика.
В перечень обязанностей подрядчика помимо выполнения строительных работ необходимо включить:
— составление сметы на производство работ;
— исполнение полученных в ходе строительства указаний заказчика или его доверенных лиц (а также лиц, осуществляющих авторский и технический надзор), если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика;
— обеспечение присутствия на объекте уполномоченных представителей подрядчика, осуществляющих надзор за проводимыми работами и оформлением актов скрытых работ, а также актов приемки-передачи выполненных работ;
— составление исполнительной документации;
— ведение журнала производства работ.
Если подрядчик для выполнения условий договора привлекает иные организации, то он выступает в роли генерального подрядчика и должен сам осуществлять все расчеты с субподрядчиками и поставщиками и нести полную материальную ответственность перед заказчиком за свои действия и действия привлеченных организаций. Этот пункт также необходимо прописать в договоре.
Договор будет более надежным, если каждая его страница скреплена печатями и подписями сторон, а также все листы прошиты и пронумерованы. Это гарантирует невозможность подмены страниц договора либо их утрату
Не забудьте и о строительных рисках. В п. 1 ст. 741 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или повреждения предмета договора (объекта строительства) до того, как он принят заказчиком, несет подрядчик. Чтобы покрыть возможные убытки, связанные с гибелью или порчей имущества, в договоре можно определить для строительной компании обязанность страхования. Хотя, скажем честно, подрядчики идут на это весьма неохотно. Для поддержания добрых отношений с соседями по участку не лишним будет и такое положение договора: «Подрядчик обязуется не применять при выполнении работ оборудование и инструменты, вызывающие превышение нормативно-допустимого уровня шума и вибрации». Ну и конечно же в перечне обязанностей подрядчика не забудьте указать, что он в недельный срок со дня подписания акта о приемке всего объема работ должен вывезти за пределы объекта строительный мусор, принадлежащие ему инструменты, технику, оборудование, материалы и другое имущество.
Понятия
Договор строительного подряда — основной документ, регламентирующий отношения заказчика и подрядчика.
Субъекты договора строительного подряда — заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать любые физические или юридические лица, в роли подрядчиков — строительные и строительно-монтажные организации, имеющие лицензию на соответствующий вид деятельности. В строительстве часто применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для осуществления иных работ привлекаются субподрядчики (специализированные фирмы).
Предмет договора — конечный результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Предметом договора может быть строительство как всего объекта, так и каких-либо его отдельных частей (фундамента, кровли, камина и т. д.).
Права и обязанности заказчика
Итак, определив обязанности подрядчика, четко оговорим и свои собственные. Первая «святая» обязанность — своевременно оплатить выполненные работы согласно графику их производства и финансирования, в том числе возместить (компенсировать) издержки подрядчика, включающие расходы на материалы и комплектующие, поставляемые подрядчиком по заданию заказчика, в установленный срок и в размерах, указанных в договоре.
Заказчик также обязан предоставить в распоряжение подрядчика точки подключения к коммуникациям (водопровод, канализация, теплосеть, электросеть) и оплатить потребление электро-, водо- и теплоресурсов, необходимых подрядчику для проведения работ. Если на участке строительства отсутствует подача электроэнергии, заказчик должен обеспечить подрядчика оборудованием для автономной выработки электричества. Но намного лучше, когда у строительной компании уже есть такая техника: в случае выхода ее из строя заказчику не придется платить за простой рабочей силы.
Еще одна обязанность заказчика — принять выполненные работы по завершенным технологическим этапам, для чего стороны оформляют акты приемки-передачи работ. Непременно следует определить в договоре, какие условия проживания на объекте вы предоставляете рабочим (бытовка, летняя кухня и т. д.). Если это невозможно, то нужно зафиксировать, что решение этой задачи входит в обязанности самого подрядчика.
Основным нормативным актом, регулирующим заключение и выполнение договора строительного подряда, является Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 37, отражающий специфику договора строительного подряда, и § 1 гл. 37, рассматривающий вопросы, которые решаются одинаково для любых договоров подрядного характера)
В данный раздел необходимо также включить следующее положение: «Заказчик и его доверенные лица вправе в любое время осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством производства работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования материалов заказчика». О каких правах заказчика может еще идти речь в договоре? Вы имеете право приостанавливать процесс строительства в случае надлежащего качества выполняемых подрядчиком работ, несоблюдения их технологии, нарушения установленных договором сроков, при выявлении отклонений от проекта, сметы, требований СНиПов, а также не оплачивать работы до устранения обнаруженных недостатков и даже расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив об этом подрядчика.
Согласно ст. 717 ГК РФ вы можете в любое время до сдачи результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения от заказчика о прекращении действия договора подряда. В этой ситуации вы также обязаны возместить подрядчику убытки, причиненные расторжением договора, в пределах разницы между полной стоимостью работы и уже выплаченной суммой, учитывая качество работ.
Читайте также: Договор дороже денег (часть 2)